Entrepôts logistiques, centres de données, antennes télécom, logements, garde-meubles, casinos : l'immobilier coté américain va bien au-delà des bureaux. Le S&P 500 compte 30 foncières cotées (REIT, Real Estate Investment Trusts), qui pèsent 1,8 % de l'indice. Elles sont tenues de reverser l'essentiel de leurs revenus à leurs actionnaires, ce qui en fait des valeurs de rendement.
Pour les juger, les ratios habituels ne fonctionnent pas : leur bénéfice comptable est écrasé par l'amortissement des immeubles, et leur taux de distribution sur bénéfice dépasse souvent 100 % sans que ce soit un signal d'alarme. Ce classement utilise donc des critères adaptés : 22 foncières sont classées.
Données mises à jour chaque mois. Composition de l'indice au 22 octobre 2026, indicateurs et cours du 25 octobre 2026.
Le top 3 des actions immobilières américaines en octobre 2026
- VICI Properties Inc (VICI), note 86/100 : rendement de 7,62 %, dividende en hausse de 7,3 % par an sur 5 ans, revenus en hausse de 26,7 % par an, dette de 0,61 fois les capitaux propres.
- Extra Space Storage Inc (EXR), note 73/100 : rendement de 4,52 %, dividende en hausse de 12,6 % par an sur 5 ans, revenus en hausse de 20,0 % par an, dette de 1,03 fois les capitaux propres.
- Realty Income Corp (O), note 70/100 : rendement de 5,71 %, dividende en hausse de 2,9 % par an sur 5 ans, revenus en hausse de 28,4 % par an, dette de 0,78 fois les capitaux propres.
Classement des meilleures actions immobilières américaines
30 sociétés immobilières dans l'indice
22 classées
Données du 25 octobre 2026
Les foncières cotées du S&P 500 classées sur le rendement, la hausse du dividende, la croissance des revenus et la dette| # | Entreprise | Note | Rendement | Hausse div. 5 ans | Croiss. revenus 5 ans | Dette / CP | Capitalisation |
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| 1 | VICI Properties IncVICI | 86 | 7,62 % | 7,3 % | 26,7 % | 0,61 | 26 Md$ |
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| 2 | Extra Space Storage IncEXR | 73 | 4,52 % | 12,6 % | 20,0 % | 1,03 | 30 Md$ |
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| 3 | Realty Income CorpO | 70 | 5,71 % | 2,9 % | 28,4 % | 0,78 | 54 Md$ |
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| 4 | Alexandria Real Estate Equities, IncARE | 67 | 6,69 % | 5,2 % | 9,8 % | 0,82 | 7 Md$ |
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| 5 | Prologis IncPLD | 67 | 3,34 % | 10,7 % | 14,6 % | 0,66 | 123 Md$ |
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| 6 | Kimco Realty CorpKIM | 57 | 4,49 % | 3,7 % | 15,1 % | 0,85 | 16 Md$ |
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| 7 | Weyerhaeuser CoWY | 57 | 4,31 % | 10,4 % | -1,7 % | 0,57 | 14 Md$ |
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| 8 | Invitation Homes IncINVH | 56 | 4,36 % | 14,2 % | 8,4 % | 0,94 | 16 Md$ |
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| 9 | Regency Centers CorpREG | 56 | 4,08 % | 10,1 % | 8,9 % | 0,71 | 14 Md$ |
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| 10 | Mid-America Apartment Communities IncMAA | 50 | 5,11 % | 8,6 % | 5,7 % | 1,04 | 14 Md$ |
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| 11 | Host Hotels and Resorts, IncHST | 50 | 3,24 % | 0,9 % | 30,4 % | 0,80 | 17 Md$ |
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| 12 | Welltower IncWELL | 49 | 1,29 % | 0,8 % | 18,7 % | 0,38 | 170 Md$ |
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| 13 | Public StoragePSA | 48 | 3,87 % | 7,4 % | 10,6 % | 1,11 | 58 Md$ |
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| 14 | Healthpeak Properties IncDOC | 45 | 6,34 % | -4,2 % | 11,4 % | 1,28 | 14 Md$ |
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| 15 | Equity ResidentialVMRK | 42 | 4,43 % | 3,0 % | 3,8 % | 0,79 | 49 Md$ |
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| 16 | Digital Realty Trust IncDLR | 39 | 2,83 % | 0,1 % | 9,4 % | 0,68 | 64 Md$ |
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| 17 | Equinix IncEQIX | 36 | 2,11 % | 11,8 % | 9,0 % | 1,53 | 94 Md$ |
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| 18 | UDR IncUDR | 35 | 4,83 % | 3,9 % | 6,7 % | 1,98 | 12 Md$ |
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| 19 | Camden Property TrustCPT | 35 | 4,15 % | 5,1 % | 8,6 % | 1,28 | 14 Md$ |
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| 20 | Federal Realty Investment TrustFRT | 30 | 4,19 % | 1,1 % | 8,9 % | 1,42 | 10 Md$ |
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| 21 | Essex Property Trust IncESS | 28 | 3,71 % | 4,4 % | 4,8 % | 1,26 | 18 Md$ |
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| 22 | Ventas IncVTR | 28 | 2,35 % | -5,4 % | 9,0 % | 0,84 | 44 Md$ |
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Sources : composition du S&P 500 au 22 octobre 2026 (positions de l'ETF SPY, State Street) ; indicateurs et cours Finnhub du 25 octobre 2026. Rendement = dividende annuel ÷ cours, recalculé par Easira. Croissance : moyenne annuelle sur 5 ans. Notes calculées entre foncières uniquement. Ce classement n'est pas un conseil en investissement.
Comment le classement est construit
Périmètre. Les 30 sociétés du S&P 500 classées en immobilier par notre fournisseur de données : foncières cotées, mais aussi quelques sociétés de services immobiliers.
Filtres. Une foncière est classée si elle verse un dividende et que sa dette ne dépasse pas 2,0 fois ses capitaux propres. Ce plafond, plus large que pour les autres secteurs, tient compte du fait que l'immobilier se finance largement à crédit.
Sont exclues à cette date : American Tower Corp (dette égale à 10,0 fois les capitaux propres), Simon Property Group Inc (dette égale à 6,5 fois les capitaux propres), Crown Castle Inc (dette égale à 4,5 fois les capitaux propres), CBRE Group Inc (pas de dividende publié), Iron Mountain Inc (dette égale à 685,6 fois les capitaux propres), SBA Communications Corp (dette égale à 43,1 fois les capitaux propres), Costar Group Inc (pas de dividende publié), BXP Inc (dette égale à 3,1 fois les capitaux propres). Pour les foncières de tours télécom notamment, la dette rapportée aux capitaux propres est gonflée par des capitaux propres comptables faibles : elles ne sont pas forcément en difficulté, mais ce ratio ne permet pas de les comparer aux autres.
Note sur 100, moyenne des rangs (de 0 à 100, calculés entre foncières) sur quatre critères à poids égal :
- Rendement du dividende (plus c'est élevé, mieux c'est)
- Hausse annuelle moyenne du dividende sur 5 ans (plus c'est élevé, mieux c'est)
- Croissance des revenus (loyers) sur 5 ans (plus c'est élevé, mieux c'est)
- Endettement (dette ÷ capitaux propres) (plus c'est bas, mieux c'est)
Le rendement médian des foncières classées est de 4,25 %.
Les limites de ce classement
- Le FFO manque. Le FFO (Funds From Operations : résultat avant amortissement des immeubles et plus-values de cession) est l'indicateur de référence pour juger une foncière et la couverture de son dividende. Notre fournisseur de données ne le publie pas de façon homogène : il n'entre pas dans la note. Vérifiez-le dans les rapports trimestriels de la société avant toute décision.
- La croissance des revenus inclut les acquisitions. Une foncière qui grossit par rachats affiche une forte croissance des loyers sans que chaque immeuble rapporte plus.
- Les taux d'intérêt pèsent sur tout le secteur. Quand les taux montent, le coût de la dette augmente et les rendements des foncières deviennent moins attractifs par rapport aux obligations.
- Ce n'est pas un conseil en investissement. Le classement ne tient compte ni de votre situation ni de l'évolution future des cours.
Investir dans l'immobilier coté depuis la France
Les foncières américaines s'achètent sur un compte-titres, pas sur un PEA. Leurs dividendes supportent une retenue à la source aux États-Unis (15 % avec le formulaire W-8BEN pour la plupart des distributions), puis l'imposition en France avec un crédit d'impôt. En France, les SIIC, l'équivalent des REIT, ne sont pas non plus éligibles au PEA, car elles sont exonérées d'impôt sur les sociétés. Les autres actions à dividende du S&P 500 sont classées dans les meilleures actions américaines à dividende.